交纳了数十万保证金，租用一处商铺三年后，租户按之前的协议提出优先购买此房产，这时才得知此处房屋已被开发商抵押，无法出售。比起三年前，房价大涨，眼见房屋无法按当时的价格购买，租户将开发商告上法庭。

　　昨日记者获悉，日前，金牛区法院一审认定开发商有过错，判决撤销当初的合同，开发商在退还租户24万元保证金的同时，还应赔偿此处房产三年之间升值的24万余元，作为对租户赔偿的损失。

　　据了解，开发商被判赔偿房屋涨价后“差价”价款的案例，实属少见。

　　交了保证金

　　三年后才知房屋早被抵押

　　多年前，成都一开发商开发了位于金牛区交大路的一片房产，用于商业用房。2005年，郑先生得知此处商业广场被开发后，于1月与这家开发商签定了《租房保证金协议》，约定其中一套120多平方米的营业房，郑先生先租用三年。双方还约定，开发商保证郑先生购买商铺的优先权，三年合同期满后，郑先生再决定是否购买。合同约定，如果郑先生购买此商铺，需在合同期满前三个月内，与开发商签订正式的《购房买卖合同》，后一次性补足房款，而已交的租房保证金则转为购房款。同时，双方还约定，租赁期满后，郑先生有权优先购买此商铺，销售价格为3200元/平方米，如果郑先生不愿意购买，开发商则退还保证金，租赁期间每年10%的经营收益归开发商所有。

　　合同签定后，郑先生如约定支付了保证金。到2007年底至2008年初，郑先生见经营状况良好，便先后两次向开发商发函，提出按之前约定的每平方米3200元的价格购买此套房屋，与开发行签定购房协议。这时，开发商却拒绝了郑先生的要求，双方因此发生纠纷。无奈，郑先生只得起诉到法院。但令郑先生没想到的是，直到起诉时他才得知，原来早在多年前，开发商就将房屋抵押了出去，房屋现在根本无法买卖。

　　此案起诉到法院后，根据郑先生的申请，法院委托机构对此套房屋现在的价值进行了评估，当年价值38万余元的房屋，如今已达60余万元。

　　开发商有过错

　　退保证金并赔偿房价上涨“差额”

　　法院审理认为，原被告双方当初签订的《租房保证金协议》是双方的真实意思表示。其中的约定表明，原告在租赁期限届满后，对承租的商铺具有优先购买的权利。此案中，原告已明确表示将购买租赁的商铺，并通知了被告开发商，被告就应当按合同的约定与原来告签定正式的购房合同。但事实上，被告无法履行这一约定，因为被告开发商在2004年就将房屋设立了抵押登记，而在与原告签定合同时，既没有将抵押事实告诉原告，也没有将合同的约定通知抵押权人。而在原告向被告发函通知签定正式购房合同时，设立的抵押登记仍没有解除，在抵押权人不同意出售此房屋的情况下，被告无权出售这套房屋，导致原告无法购买此商铺。对此，被告开发商在签定合约时就存在过错，应当承担责任。

　　法院还认为，合同约定原告购买此房屋的价格为3200元/平方米，所以此套房屋当初的购房价款应为38万余元，而现在此房屋的评估价格为60万余元，对原告的损失，可以参照房屋的评估价格与购买价格之间的差额来确定。而这一差额已经超出原告已经实际付款的金额，所以法院认可原告要求按实际付款金额来确定损失。

　　由此，法院一审判决开发商不仅要退还24万余元的保证金，还要赔偿原告24万余元的经济损失。

　　本报记者 杜雯